Czego nie wolno deweloperowi? Sprawdź, zanim podpiszesz umowę

Izabela Wojtaś, 15.02.2016 r.
Czego nie wolno deweloperowi? Sprawdź, zanim podpiszesz umowę

Chcesz kupić mieszkanie od dewelopera, a może już podpisujesz z nim umowę? Uważaj na stosowane w niej zapisy! Nie wszystkie są zgodne z prawem. Poniżej przestawiamy 6 klauzul, które nie powinny umknąć Twojej uwadze.

Może właśnie przeczytałeś, że deweloper nie ­p­onosi kary za niewywiązanie się z terminu albo że może podnieść cenę mieszkania z powodu wzrostu podatku VAT? To, że nie istnieje wzór umowy deweloperskiej, nie oznacza, że firmy mogą dowolnie kształtować jej treść. Jeśli właśnie otrzymałeś umowę, to dokładnie zapoznaj się z każdym jej podpunktem. Niestety, deweloperzy często zamieszczają w nich takie zapisy, które mogą być różnie interpretowane, albo takie, które zabezpieczają tylko ich interesy, co jest niezgodne z prawem. Prawo mówi jasno, że każda ze stron umowy powinna mieć takie same prawa i obowiązki.

Poniżej przedstawiamy 6 typowych zapisów, tzw. klauzul niedozwolonych, które w bardzo niekorzystny sposób kształtują sytuację nabywcy, co oznacza, że są niezgodne z prawem, a co za tym idzie – nie powinny się znaleźć w umowie.

Od 2002 roku UOKiK prowadzi rejestr klauzul niedozwolonych. Obecnie znajduje się w nim ponad 6 000 zapisów, których nie można stosować w umowach, tzw. klauzul niedozwolonych (abuzywnych), część z nich dotyczy umów deweloperskich. Są tam zapisy, które Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał za niezgodne z prawem, przez co nie mogą być stosowne przez żadną firmę. Warto się z nim zapoznać, zanim podpisze się umowę z deweloperem.


Czego deweloper nie może?

1. Zmieniać ceny nieruchomość po zawarciu umowy, nie przyznając kupującemu prawa do odstąpienia od niej.

W umowach pojawiają się często tzw. klauzule waloryzacyjne, czyli zapisy, które informują o tym, że deweloper może zmienić cenę nieruchomości z uwagi na:

  • wzrost stawki podatku VAT,
  • wzrost cen materiałów i kosztów pracy,
  • zmianę powierzchni nieruchomości stwierdzoną podczas jej odbioru.

Jeśli deweloper wprowadza taki zapis, to musi także zagwarantować prawo do odstąpienia od umowy, bez ponoszenia z tego tytułu kar umownych, jeśli taka możliwość nie pojawi się w zapisie, to nie jest to zgodne z prawem.

PRZYKŁADY ZAKWESTIONOWANYCH POSTANOWIEŃ: 

„Koszt budowy może ulec zmianie w przypadku: a/ wykonania w lokalu robót dodatkowych i zamiennych, b/ wystąpienia innych nie przewidzianych umową okoliczności, c/ zmiany stawki podatku VAT”.

„Cena określona w niniejszej umowie będzie waloryzowana wg wskaźnika miesięcznego wzrostu cen produkcji budowlano‐montażowej ogłaszanego przez Prezesa GUS, począwszy od dnia zawarcia Umowy aż do dnia zakończenia budowy budynku określonego § 5 pkt 8”.

2. Zmieniać układu budynków, wielkości pomieszczeń wspólnych, okien, balkonów, tarasów i ogródków czy używać innych materiałów i urządzeń niż zaznaczono w projekcie.

Często w umowach pojawiają się zapisy, które informują o tym, że deweloper ma prawo dokonać zmian w planach budynku już po podpisaniu umowy, co oczywiście nie jest prawdą. Układ budynków czy wielkość cześci wspólnych, okien, balkonów itp. mają bardzo duży wpływ na decyzję nabywcy o zakupie mieszkania w danej inwestycji, dlatego jeśli takie zmiany zostaną wprowadzone, to deweloper powinnien:

  • po pierwsze, wskazać dokładne przyczyny dokonanych zmian,
  • po drugie, dać konsumentowi prawo do odstąpienia od umowy, bez konieczności ponoszenia z tego tytułu dodatkowych kosztów.

Jeśli w umowie nie ma informacji o tym, że takie prawo przysługuje kupującemu, to zwróć na to uwagę deweloperowi.

PRZYKŁADY ZAKWESTIONOWANYCH POSTANOWIEŃ:

„Deweloper zastrzega możliwość wprowadzenia zmian w układzie architektonicznym, dokumentacji projektowej oraz w układzie zagospodarowania terenu, o ile okażą się one niezbędne ze względu na realizacje inwestycji. Zmiany dotyczyć mogą w szczególności rozmieszczenia pionów instalacyjnych, zastosowania określonej technologii oraz materiałów budowlanych, a także rozmieszczenia oświetlenia, układów ciągów pieszo ‐ jezdnych oraz zieleni, na terenie objętym inwestycją. Wprowadzenie tych zmian, o ile nie wpływają one na strukturę lokalu będącego przedmiotem niniejszej umowy nie wymaga zmiany jej treści”.

„Spółka zastrzega sobie prawo do zastosowania innych materiałów i urządzeń o parametrach nie gorszych niż przyjęte w projekcie”.

3. Nakładać na konsumenta wysokich kar umownych lub odstępnych

Samo przyznanie kary umownej z powodu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy jest zgodne z prawem i dotyczy oby stron umowy - i kupującego, i dewelopera (patrz podpunkt 6.). Deweloper może zastrzec sobie w umowie, że nałoży karę, jeśli konsument:

  • odstąpi od umowy,
  • będzie zwlekał z zapłatą.

Wynika to z tego, że podpisując umowę, zobowiązujemy się do jej spełnienia. Jeśli więc bez powodu złamiemy któreś z jej postanowień, to powinniśmy zostać za to ukarani. Niezgodne z prawem jest jednak żądanie od nas rażąco wysokiej kary, co jest, niestety, powszechne w obrocie handlowym. Jaka kara jest zatem adekwatna? By ocenić, czy wysokość zastrzeżonej przez dewelopera kary umownej, należy znaleźć obiektywny punkt odniesienia, najepiej po prostu skonsultować to z prawnikiem.

PRZYKŁADY ZAKWESTIONOWANYCH POSTANOWIEŃ:

„Kupujący będzie uprawniony do odstąpienia od umowy z innych przyczyn wyłącznie za zapłatą odstępnego w wys. 20% ceny wynikającej z § 3 Umowy”.

„Warunkiem zmiany Strony umowy jest uiszczenie kwoty 2500 (dwa tysiące pięćset) złotych)”.

4. Zwlekać ze zwrotem wpłaconych środków kupującemu, który odstąpił od umowy.

Kolejny zapis dotyczy sytuacji rozwiązania umowy deweloperskiej. W niektórych umowach pojawiają się klauzule, z których wynika, że deweloper może zwracać pobrane zaliczki w termie od 14 dni do 9 miesięcy, co nie jest prawdą. Nie ma powodu, by te pieniądze pozostawały tak długo u dewelopera! Co więcej, naraża to kupującego na straty - przecież mógłby te pieniądze zainwestować albo przeznaczyć na zakup innego mieszkania, a tak są zamrożone.

PRZYKŁAD ZAKWESTIONOWANYCH POSTANOWIEŃ:

„W przypadku niedotrzymania terminów płatności określonych w par. 6 pkt. 5 umowy o ponad 30 dni (nie dotyczy 1 raty) Inwestor ma prawo do rozwiązania umowy. W takim przypadku otrzymane zaliczki zostaną zwrócone Klientowi z potrąceniem 10% otrzymanych zaliczek w ciągu 6 miesięcy od daty rozwiązania umowy”.

5. Dokonywać jednostronnego odbioru nieruchomości.

W niektórych umowach pojawiają się zapisy, z których wynika, że jeśli konsument nie pojawi się w wyznacznym terminie, by odebrać lokal, to deweloper może dokonać jednostronnego odbioru i może stwierdzić, że wybudowane mieszkanie jest zgodne z umową, co jest oczywiście nieprawdą. W umowie nie może się również pojawiać zapis, z którego z góry wynika, że lokal, który będzie odbierał konsument, nie ma wad. Nie może się również pojawić klazula, z której wynika, że kupujący musi odebrać mieszkanie, jeśli wady nie uniemożliwiają mu mieszkania w nim.

PRZYKŁADY ZAKWESTIONOWANYCH POSTANOWIEŃ:

„O terminie odbioru kupujący zostaną powiadomieni na piśmie z 7‐dniowym wyprzedzeniem. W przypadku niestawiennictwa do odbioru końcowego w tym terminie przedmiot odbioru uważać się będzie za odebrany bez zastrzeżeń, a sprzedającej przysługiwać będzie prawo do sporządzenia jednostronnego protokołu odbioru, co będzie podstawą do ostatecznego rozliczenia usług budowlanych wykonanych przez wykonawcę i do wystawienia końcowej faktury VAT”.  

„W przypadku nie dokonania przez Kupującego odbioru lokalu w terminie przyjmuje się, że lokal został odebrany bez zastrzeżeń”.

6. Ograniczać odpowiedzialności za niewykonanie lub złe wykonanie umowy (opóźnienia w oddaniu do użytku i wady lokalu).

Deweloperzy ponoszą odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie na mocy Kodeksu cywilnego (patrz art. 471 i nast.). Często jednak formułują zapisy w taki sposób, by ją ograniczyć lub nawet wyłączyć. Najczęściej chcą uniknąć ponoszenia kar za:

  • opóźnienia w realizacji inwestycji,
  • opóźnienie w wydaniu lokalu kupującemu,
  • opóźnienia w zawarciu umowy przenoszącej własność nieruchomości na kupującego.

Dlatego tak formułują zapisy, by całkowicie wyłączyć swoją odpowiedzialność lub ograniczyć wysokość kar umownych, które należą się konsumentowi, co oczywiście nie jest zgodne z prawem.

PRZYKŁADY ZAKWESTIONOWANYCH POSTANOWIEŃ:

„Ustala się karę umowną za zwłokę w przekazaniu nabywcy mieszkania w kwocie 25,00 zł za każdy dzień zwłoki rozpoczynając naliczanie kar od 62 dnia po ostatnim dniu okresu określonego w § 8 nie więcej jednak niż 4% wartości umownej mieszkania określonej w § 4” w zw. z „Za opóźnienie Nabywcy w płaceniu przedpłat ustalonych w § 5 umowy, Nabywca zapłaci firmie odsetki ustawowe”.

„Kupujący ma prawo odstąpić od umowy z winy Sprzedającego w przypadku: przekroczenia terminu wykonania przedmiotu umowy, określonego w § 4 niniejszej umowy, o więcej niż 180 dni (…)”.

„Planowany termin zakończenia zadania inwestycyjnego określa się wstępnie na dzień III-IV kwartał 2007r.”.

Co zrobić, jeśli w przedstawionej nam umowie znalazł się któryś z zapisów? Pierwszym krokiem powinno być wskazanie go deweloperowi i poproszenie o zmianę niezgodnego z prawem podpunktu. Jeśli jednak deweloper nie będzie chciał dokonać zmian, to najlepiej w ogóle nie podpisywać z nim umowy, a o całej sytuacji powiadomomić UOKiK.  Jeśli łamiące prawo zapisy znajdziemy już po podpisaniu umowy, to również nie powinniśmy się zbytnio martwić. Zgodnie z tym, co napisano w Kodeksie cywilnym, klauzule niedozwolone nie są wiążące

Potrzebujesz dobry kredyt hipoteczny na dom lub mieszkanie?

PLN
10 000 PLN 3 000 000 PLN
PLN
10 000 PLN 3 000 000 PLN
lat
1 rok 50 lat

20 kredytów hipotecznych

PLN
1 000 PLN 200 000 PLN
mies.
1 miesiąc 120 miesięcy

37 kredytów gotówkowych

PLN
2 000 PLN 500 000 PLN
PLN
2 000 PLN 500 000 PLN
mies.
1 miesiąc 120 miesięcy

8 kredytów samochodowych

PLN
10 000 PLN 3 000 000 PLN
PLN
10 000 PLN 30 000 000 PLN
lat
1 rok 50 lat

18 pożyczek hipotecznych

PLN
1 000 PLN 100 000 PLN


66 kont bankowych










74 karty kredytowe

PLN
1 000 PLN 200 000 PLN
mies.
1 miesiąc 120 miesięcy

16 kredytów konsolidacyjnych gotówkowych

PLN
10 000 PLN 3 000 000 PLN
PLN
10 000 PLN 3 000 000 PLN
lat
1 rok 50 lat

11 kredytów konsolidacyjnych hipotecznych

75 pożyczek gotówkowych

PLN
1 000 PLN 100 000 PLN
mies.
1 miesiąc 120 miesięcy

46 kont oszczędnościowych

PLN
500 PLN 200 000 PLN
1D 14D 2M 4M 6M 8M 10M 12M 18M 36M

141 lokat bankowych

PLN
1 000 PLN 100 000 PLN



38 kont firmowych

PLN
1 000 PLN 2 000 000 PLN

91 kredytów dla firm

PLN
10 000 PLN 500 000 PLN

5 ofert leasingu




Mb/s
1 Mb/s 250 Mb/s
PLN
1 PLN 300 PLN
:

230 ofert telewizji - internetu

kWh
1-2 os. 3-4 os. 5-6 os. dom
dzień noc

66 taryf energii dla domu

kWh
50 kWh 500 kWh
dzień noc

52 taryfy energii dla firmy

Więcej artykułów: Kredyt mieszkaniowy Kredyty hipoteczne Kredyty konsolidacyjne hipoteczne Kredytowanie Banki Kredyt konsumencki Oprocentowanie kredytu Kalkulatory finansowe Kalkulatory kredytowe Mieszkanie Dla Młodych Zdolność kredytowa RRSO Raty Kredyt budowlany Konsolidacja zadłużenia