Najemca, wynajmujący – czego mają prawo od siebie wymagać?

Martyna Kośka, 18.11.2015 r.
Najemca, wynajmujący – czego mają prawo od siebie wymagać?

Zarówno na wynajmującym mieszkanie, jak i na najemcy spoczywa szereg obowiązków. Na tym tle może dojść do sporu, bo każdej ze stron umowy zależy, by to ta druga ponosiła koszty remontów, napraw i miała obowiązek kontrolowania stanu urządzeń w mieszkaniu. Aby uniknąć spornych sytuacji, strony powinny spisać wszystkie obowiązki oraz wyjaśnić ewentualne rozbieżności w ich rozumieniu.

Umowa najmu mieszkania może być zawarta w dowolnej formie, a więc strony mogą się umówić ustnie. W jednej sytuacji – gdy umowa ma trwać co najmniej rok – musi ona zostać zawarta na piśmie. Jeśli z jakiegokolwiek powodu nie zachowano tego wymogu, umowa mimo wszystko jest ważna, ale w razie wątpliwości uznaje się, że została zawarta na czas nieoznaczony (nawet jeśli strony ustnie ustaliły jej termin końcowy). To rodzaj kary za niezachowanie wymaganej przez przepisy formy

Precyzując prawa i obowiązki, strony mogą skorzystać z katalogu, który znajduje się w ustawie o ochronie praw lokatorów. Jest on wiążący w razie wynajmowania mieszkania należącego do zasobów publicznych (czyli tyczy się np. mieszkań komunalnych), zaś w przypadku najmu na wolnym rynku, czyli od osoby prywatnej lub firmy, może być dowolnie modyfikowany. Z reguły jednak strony przepisują wprost do umowy odpowiednie fragmenty ustawy lub piszą, że w sprawie praw i obowiązków należy korzystać właśnie z regulacji ustawowej.

Obowiązki wynajmującego

Przepisy te bardzo starannie określają, jakie obowiązki na kim spoczywają. I tak, wynajmujący musi zapewnić sprawne działanie wszystkich instalacji doprowadzających media oraz ich wymianę, jeśli zajdzie taka konieczność. W jego gestii leży wymiana uszkodzonych podłóg czy posadzek (ale ich bieżąca naprawa i konserwacja to już obowiązek najemcy), a jeśli mieszkanie zostało wcześniej opuszczone przez innego najemcę, wynajmujący musi wymienić wszystkie zużyte czy uszkodzone elementy wyposażenia, tak by mieszkanie nadawało się do prawidłowego użytku.

… i najemcy

Najemca ma z kolei dbać o wszystkie znajdujące się w mieszkaniu elementy (ustawa mówi o ich konserwacji, czyli np. musi zapłacić za wymianę uszkodzonego kranu czy wymienić gniazdko elektryczne, jeśli stare się przepaliło). Cały czas należy mieć na względzie, że wynajmujący odpowiednio przygotował mieszkanie przed tym, jak wprowadził się doń najemca, więc wadliwe działanie jakichkolwiek sprzętów powinno wynikać ze zwykłego ich zużycia. Dlatego też wynajmujący powinien organizować drobne remonty, obejmujące także malowanie czy tapetowanie ścian.

Przed podpisaniem umowy strony powinny spisać protokół, w którym określą stan mieszkania w chwili wydania go najemcy. Należy w nim wymienić wyposażenie mieszkania i istniejące wady, takie jak np. niedziałający piekarnik czy niedomykające się okno. Pozwoli to uniknąć sytuacji, w których wynajmujący będzie domagał się od najemcy naprawienia czegoś, co nie było sprawne jeszcze przed jego wprowadzeniem się. To właśnie na podstawie protokołu strony rozliczają się po zakończeniu umowy, więc każda z nich powinna poświęcić trochę czasu na to, by osobiście sprawdzić stan wszystkich istotnych elementów wyposażenia. 

Jeśli zaistnieje wątpliwość co do tego, kto jest zobowiązany do dokonania określonej naprawy (strony tego nie określiły, a ustawa pomija jakąś kwestię), przyjmuje się, że należy to do obowiązków wynajmującego.

W trakcie obowiązywania umowy najmu zarówno najemca, jak i wynajmujący muszą informować się – i to na piśmie – o każdej zmianie adresu swojego zamieszkania. Jeśli któraś ze stron to pominie,  uznaje się, że korespondencja, wysłana listem poleconym za potwierdzeniem odbioru na ostatni znany nadawcy adres, została doręczona, nawet jeśli adresat faktycznie jej nie odebrał. Regulację taką wprowadzono po to, by zapewnić sprawne porozumiewanie się najemcy i wynajmującego, a gdyby w związku z zaistniałymi problemami sprawa trafiła do sądu, uniemożliwić stronie nie wykonującej swoich obowiązków uchylenie się od wezwania na rozprawę.

Czy można zmienić wysokość czynszu w trakcie trwania umowy?

Raz ustalony czynsz nie musi obowiązywać bezterminowo. Jego wysokość może być zmieniona (w praktyce – podwyższona), chyba że strony w umowie wskazały, że będzie on niezmienny przez cały czas trwania umowy. Jeśli takiego zapisu brak, wynajmujący, chcąc zmienić wysokość czynszu, musi najpierw wypowiedzieć jego dotychczasową wysokość i może to zrobić najpóźniej na miesiąc naprzód – czyli na koniec miesiąca kalendarzowego. Wypowiedzenie musi nastąpić na piśmie; jeśli ta forma nie zostanie zachowana, uznaje się, że wypowiedzenie w ogóle nie nastąpiło, czyli jest bezskuteczne. Jeśli najemca wyrazi zgodę na taką podwyżkę, to umowa będzie trwała nadal, jeśli zaś nie zgodzi się z taką decyzją wynajmującego, to umowa wygasa.

Podwyżka nie może być w dowolnej wysokości. Prawo nie zgadza się na sytuacje, w których strony ustaliły, że czynsz ma wynosić przykładowo 2 tysiące złotych miesięcznie, najemca wprowadził się, poczynił jakieś plany związane z mieszkaniem, zapewne też jakieś nakłady, a po kilku miesiącach dowiaduje się, że ma płacić o tysiąc złotych więcej. Oczywiście, może na te warunki nie przystać i umowa wygaśnie, ale znajdzie się wtedy w krzywdzącej sytuacji. Podwyżka czynszu może przekroczyć w skali roku 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Wyjaśnienie, czym jest wartość odtworzeniowa i jak ją liczyć, nie jest tematem tego artykułu, chcemy tylko zasygnalizować, że najemca powinien mieć świadomość, że nie jest na łasce wynajmującego i nie powinien dać sobie wmówić, że właściciel lokalu ma prawo do swobodnego podnoszenia czynszu – jednak umowa zobowiązuje. 

Potrzebujesz dobry kredyt hipoteczny na dom lub mieszkanie?

PLN
10 000 PLN 3 000 000 PLN
PLN
10 000 PLN 3 000 000 PLN
lat
1 rok 50 lat

20 kredytów hipotecznych

PLN
1 000 PLN 200 000 PLN
mies.
1 miesiąc 120 miesięcy

37 kredytów gotówkowych

PLN
2 000 PLN 500 000 PLN
PLN
2 000 PLN 500 000 PLN
mies.
1 miesiąc 120 miesięcy

8 kredytów samochodowych

PLN
10 000 PLN 3 000 000 PLN
PLN
10 000 PLN 30 000 000 PLN
lat
1 rok 50 lat

18 pożyczek hipotecznych

PLN
1 000 PLN 100 000 PLN


66 kont bankowych










74 karty kredytowe

PLN
1 000 PLN 200 000 PLN
mies.
1 miesiąc 120 miesięcy

16 kredytów konsolidacyjnych gotówkowych

PLN
10 000 PLN 3 000 000 PLN
PLN
10 000 PLN 3 000 000 PLN
lat
1 rok 50 lat

11 kredytów konsolidacyjnych hipotecznych

75 pożyczek gotówkowych

PLN
1 000 PLN 100 000 PLN
mies.
1 miesiąc 120 miesięcy

46 kont oszczędnościowych

PLN
500 PLN 200 000 PLN
1D 14D 2M 4M 6M 8M 10M 12M 18M 36M

141 lokat bankowych

PLN
1 000 PLN 100 000 PLN



38 kont firmowych

PLN
1 000 PLN 2 000 000 PLN

91 kredytów dla firm

PLN
10 000 PLN 500 000 PLN

5 ofert leasingu




Mb/s
1 Mb/s 250 Mb/s
PLN
1 PLN 300 PLN
:

230 ofert telewizji - internetu

kWh
1-2 os. 3-4 os. 5-6 os. dom
dzień noc

66 taryf energii dla domu

kWh
50 kWh 500 kWh
dzień noc

52 taryfy energii dla firmy

Więcej artykułów: Kredyt mieszkaniowy Kredyty hipoteczne Kredyty konsolidacyjne hipoteczne Kredytowanie Banki Kredyt konsumencki Oprocentowanie kredytu Kalkulatory finansowe Kalkulatory kredytowe Mieszkanie Dla Młodych Zdolność kredytowa RRSO Raty Kredyt budowlany Konsolidacja zadłużenia